전세대출 3분의 2 고소득층 집중
소득 하위 30%는 7.6%에 불과
박성훈 의원 “무주택 서민 등 월세로 내몰려”

부동산 시장의 양극화가 날로 심화되는 모습이다. 서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

부동산 시장의 양극화가 날로 심화되는 모습이다. 특히 전세대출 제도의 고소득층 쏠림 현상이 가팔라지고 있는데, 주택 가격 상승의 주범으로 지목되는 ‘갭투자(전세 낀 주택 매매)’로 악용되고 있다는 지적이 나온다. 반면 무주택자 서민들은 전세시장에서도 밀려나 월세로 내몰리는 있는 형편이다.

한국은행이 22일 국회 기획재정위원회 소속 국민의힘 박성훈 의원에게 제출한 자료에 따르면 올해 2분기 말 고소득 차주가 받아간 전세대출은 전체 잔액의 65.2%에 달했다. 무주택 저소득층이 자구책으로 전세대출을 찾는 경우가 많다는 세간의 고정관념과 배치되는 수치인 만큼 주목된다.

소득 상위 30%의 고소득층 전세대출 잔액 비중은 코로나19 팬데믹 이후 전셋값 상승기와 맞물려 꾸준히 높아졌다. 2021년 1분기 말 61.2%에서 2022년 1분기 말 62.3%, 2023년 1분기 말 62.4%, 2024년 1분기 말 62.8% 등으로 차츰 늘다가 올해 1분기 말 64.6%로 크게 뛰었다. 이어 올해 2분기 들어 65%를 넘었다.

차주 수 기준으로도 2021년 1분기 말 49.8%로 절반 이하였으나, 2022년 1분기 말 50.9%, 2023년 1분기 말 51.8%, 2024년 1분기 말 52.3%, 올해 1분기 말 54.0% 등으로 비중이 확대됐다. 올해 2분기 말은 54.6%로 집계됐다.

이는 소득 하위 30%의 저소득층 전세대출 비중이 잔액 기준과 차주 수 기준에서 모두 추세적으로 줄어든 것과 정반대 흐름이다. 올해 2분기 말 저소득 차주가 받아 간 전세대출은 전체 잔액의 7.6%에 그쳤다. 이 비중은 2021년 1분기 말 9.1% 수준이었으나, 2022년 1분기 말과 이듬해 1분기 말 각 8.9%, 2024년 1분기 말 8.1%, 올해 1분기 말 7.7% 등으로 점차 낮아졌다. 차주 수 기준 비중도 2021년 1분기 말 12.5%에서 계속 줄었다. 2024년 1분기 말 10.3%에서 올해 1분기 말 9.9%로 하락해 10%를 밑돌았고, 2분기에도 같은 수준을 유지했다.

특히 소득 상위 30∼70%의 중소득층 전세대출 비중 역시 잔액과 차주 수 기준으로 모두 줄어 저소득층과 유사한 경향을 보였다. 결국 전세대출의 고소득층 집중 현상이 두드러졌다는 분석이 나온다.

이런 현상의 배경으로는 우선 2021년 이후의 가파른 전세보증금 상승이 지목된다. 금융권 관계자는 “주택가격이 치솟으면서 전세보증금도 함께 올랐다”며 “고소득층의 보증금 절댓값이 크기 때문에, 같은 상승률이라도 대출 잔액이 더 많이 늘어 비중이 커졌을 것”이라고 설명했다.

특히 일부 고소득층은 대출 규제 강화 전 갭투자로 수도권 핵심지에 ‘똘똘한 한 채’를 사두고, 전세대출을 받아 다른 지역에서 세입자 생활을 하는 경우도 가능했다.

이에 따라 저소득층이 사실상 ‘대출 소외’에 노출되고 있다는 지적도 나온다. 대출 규제로 버팀목 전세대출 한도가 줄어드는 등 저소득층의 대출 여건이 악화되는 가운데 집값과 전셋값이 계속 올라 이들이 살 수 있는 집도 줄고 있기 때문이다.

박성훈 의원은 “이재명 정부 부동산 규제로 전세 매물이 자취를 감추고 전·월세가 동반 상승하고 있다”며 “청년, 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자들이 전세 시장에서도 밀려나 월세로 내몰리는 악순환이 불가피해 보인다”고 우려했다.

일각에서는 고소득층 위주로 재편된 전세대출 제도가 가계부채 문제를 심화하는 요인으로 작용하고 있다고 진단하기도 한다. 이창용 한은 총재는 지난 20일 국회 국정감사에서 “전세 제도를 바꾸지 않으면 레버리지(대출로 주택 구매)가 계속 확대된다”며 “고통이 있어도 끊어야 할 시점”이라고 말했다.

김진호 기자 rplkim@busan.com