국토부, 동탄헬스케어·천안역세권혁신지구 재생사업리츠 승인
사업 완료 후에도 일부 시설 임대 운영…설립 신청 쇄도

리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산 투자 외에 개발·운영까지 할 수 있도록 정부가 규제를 완화해주는 '프로젝트 리츠'의 첫 사례가 나왔다. 사진은 서울 성북구 한 아파트 건설 현장의 모습. 연합뉴스

리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산 투자 외에 개발·운영까지 할 수 있도록 정부가 규제를 완화해주는 '프로젝트 리츠'의 첫 사례가 나왔다.

21일 정부와 업계 등에 따르면 국토교통부는 프로젝트 리츠 설립신고서를 낸 '동탄 헬스케어 리츠'와 '천안역세권혁신지구 재생사업리츠' 2개 리츠를 1호 프로젝트 리츠로 최근 승인했다.

리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 주식회사다. 자산운용사 등 리츠업계는 입지가 좋은 부지에 레지던스 등 수익형 부동산을 건설한 뒤 리츠로 운영까지 하고 싶어도 규제 탓에 사실상 불가능하다며 정부에 어려움을 호소해 왔다.

이에 정부는 ‘부동산투자회사법’과 시행령을 개정해 리츠로 부동산 개발 완료 이후 운영까지 가능하게 하고, 프로젝트 리츠 설립과 운영에 규제 완화 등 인센티브를 주는 법적 기반을 마련했다. 이전에는 특수목적법인(PFV) 등을 통해 분양 중심으로 진행된 탓에 개발이 완료되면 시행자가 매각 청산한 뒤 사업에서 손을 떼 수분양자에게 리스크가 전가되고 과잉 공급에 다른 비효율 우려도 있었다.

프로젝트 리츠를 활용한 개발사업이 확산하면 디벨로퍼가 개발 이후에도 부동산을 직접 보유하며 운영해 임대 등으로 지속적 수익을 내고 투자자인 국민과 이익을 공유할 수 있게 된다.

1호 프로젝트 리츠로 승인된 2개 리츠는 기존 PFV 방식이었다가 정부가 프로젝트 리츠를 도입하자 전환을 신청한 사례다. 동탄 헬스케어 리츠는 경기 화성시 목동에 오피스텔 1150가구와 노인복지주택 2898가구, 한방병원 등을 신축하는 사업이다. 국내 최대 디벨로퍼인 MDM이 설립한 리츠로, 한국토지주택공사(LH)로부터 매입한 18만 8000여㎡ 부지에 지하 8층∼지상 49층 규모로 조성된다.

총 사업비는 약 2조 2000억 원이며 내년 9월 착공해 2030년께 준공될 예정이다. 사업이 완료되면 오피스텔은 분양하고 노인복지주택과 한방병원은 임대 운영한다.

천안역세권혁신지구 재생사업리츠는 충남 천안시 서북구 와촌동에 공동주택(254호), 지식산업센터, 환승주차장을 신축하는 사업이다. 천안시와 코레일, 주택도시기금이 출자했고, 개발이 끝나면 공동주택은 리츠가 임대 운영하고 나머지 시설은 매각한다. 총 사업비는 약 2568억 원이며, 이미 착공한 상태로 2028년에 준공 예정이다.

지난달 프로젝트 리츠 본격 도입 이후 현재까지 국토부에는 기숙사, 오피스 등 개발·운영과 관련한 프로젝트 리츠 설립 신청이 10건 이상 들어온 것으로 전해졌다.

프로젝트 리츠에 토지, 건물 등 현물을 출자하면 양도세나 법인세 등 과세를 이연해주는 내용을 담은 ‘조세특례제한법’도 개정됨에 따라 이전까지 세금 문제로 개발이 어려웠던 토지가 주택공급 용지로 활용될 수 있고, 자기자본 비율도 상승해 프로젝트파이낸싱(PF) 안정성을 높이는 효과가 예상된다.

국토부 관계자는 "국내 부동산 PF 사업은 2∼3% 수준의 낮은 자기자본으로 단기 이익을 추구하려는 선분양 위주여서 금리, 부동산 경기 등 대외 변수에 취약했다"며 "프로젝트 리츠는 안정적 자기자본으로 개발에 운영까지 하는 선진국형 사업 모델로, 현물 출자 시 과세를 이연하는 조세특례제한법도 내년 1월 1일 시행되므로 더욱 활성화해 국내 부동산 개발사업의 패러다임을 바꿀 것"이라고 말했다.

송현수 기자 songh@busan.com